Affitti brevi, cedolare secca al 26%: obblighi e sanzioni

Sarà un po’ conseguenza della sharing economy, e un po’ la necessità di cogliere tutte le opportunità di mettere a reddito ciò che si possiede, ma di fatto gli affitti brevi sono diventati una pratica diffusa. Anche grazie al successo di molte piattaforme web di interscambio di informazioni. Ma dal primo gennaio di quest’anno la normativa è cambiata e bisogna tenere conto delle novità e delle nuove condizioni introdotte.

Una delle principali novità del 2024 riguarda l’aliquota di tassazione che sale al 26%. Rimarrà al 21% solo per il primo immobile dichiarato nella dichiarazione dei redditi del locatore. Per gli immobili successivi, destinati agli affitti brevi e compresi tra il secondo e il quarto (quattro immobili è il massimo consentito al locatore per sottrarsi all’attività di impresa), l’aliquota salirà al 26%. Dal quinto immobile in poi, diventerà obbligatorio aprire una Partita Iva. È importante sottolineare che le imprese, incluse quelle individuali, non potranno aderire al regime di tassazione della cedolare secca.

Il limite di 30 giorni

Rimane inalterata la cornice normativa (Decreto Legge 50/2017, articolo 4) che definisce “affitti brevi” i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni. Questa categoria comprende anche contratti che prevedono la fornitura di servizi di biancheria e pulizia dei locali. Tali accordi possono essere stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o attraverso intermediari immobiliari o gestori di portali telematici. Se la somma dei giorni di locazione tra le stesse parti supera i trenta giorni in un anno, è necessario adempiere agli obblighi di registrazione del contratto.

Ma oltre alle novità sulla cedolare secca, ulteriori cambiamenti provengono dal decreto legge 145/2023, il quale impone nuove regole per coloro che affittano unità immobiliari a uso abitativo con contratti di locazione breve. Si richiede ora la comunicazione telematica attraverso un portale dedicato, gestito dal ministero del Turismo e fungente da Banca Dati nazionale. Tale comunicazione deve includere i dati catastali dell’immobile.

Cin, sicurezza e Scia

Il panorama della locazione breve in Italia è stato oggetto di regolamentazione sempre più stringente negli ultimi anni. Per coloro che trascurano tali disposizioni, sono previste multe significative al fine di scoraggiare comportamenti irregolari.

• Necessità del Cin (Codice Identificativo nazionale). Chiunque proponga in locazione breve un immobile privo di Cin è soggetto a sanzioni pecuniarie che variano da 800 a 8.000 euro. Questa misura mira non solo a garantire una tracciabilità degli immobili, ma anche a incentivare la conformità alle normative vigenti. Ulteriori sanzioni sono previste per coloro che non indicano il Cin negli annunci di locazione. In questo caso, la multa può variare da 500 a 5.000 euro, con l’ulteriore conseguenza della rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.
• Obbligo di requisiti di sicurezza. Tra questi requisiti, spicca l’obbligo che tutte le unità immobiliari siano dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti. Inoltre, devono essere presenti estintori portatili a norma di legge, collocati in posizioni accessibili e visibili, soprattutto in prossimità degli accessi e delle aree di maggior pericolo. La disposizione prevede un’installazione in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, con un minimo di un estintore per piano. Le unità immobiliari che non rispettano i requisiti di sicurezza stabiliti sono passibili di un’ammenda compresa tra i 600 e i 6.000 euro. Questa misura è volta a proteggere gli affittuari da situazioni potenzialmente pericolose e a promuovere standard elevati in termini di sicurezza abitativa.
• Richiesta di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Gli esercenti attività in forma imprenditoriale che non abbiano richiesto la SCIA per intraprendere l’attività di locazione breve sono soggetti a sanzioni significative. In questo caso, le multe possono variare da 2.000 a 10.000 euro. Questa disposizione mira a garantire che gli operatori commerciali nel settore della locazione breve rispettino le procedure amministrative necessarie per operare legalmente.