Ristrutturare casa, le spese ammesse e le agevolazioni: cosa resta dopo il superbonus

Mentre sta cambiando radicalmente la norma del cosiddetto superbonus - che aveva permesso detrazioni fiscali senza precedenti sulle ristrutturazioni edilizie - è forse utile ripercorrere (per sommi capi) il regime di agevolazioni fiscali che restano disponibili per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, e che sono disponibili sia quando si effettuano sulle singole unità abitative, sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.

La più conosciuta tra queste agevolazioni è sicuramente quella disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr n. 917/86 (Tuir, Testo unico delle imposte sui redditi), che consisteva in origine in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48mila euro per unità immobiliare.

Fino al 31 dicembre di quest'anno, per una serie di provvedimenti successivi, questo beneficio fiscale è stato elevato al 50% (in relazione alla percentuale di detrazione) e a 96mila euro (come importo massimo di spesa ammessa al beneficio). Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal primo gennaio 2025 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48mila euro.

I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione Irpef. Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli anni. Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale. E ancora, le detrazioni per l’acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati e quelle per la realizzazione o l’acquisto di posti auto.

Otto ragioni per avere i benefici

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l'agevolazione fiscale sono i seguenti.

1. Interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Gli interventi devono essere effettuati su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.
2. Interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
3. I lavori finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi, o alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi.
4. Interventi relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per "atti illeciti" si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
5. Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico.
6. Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.
7. Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.
8. Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Altre spese ammesse all'agevolazione

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche:

• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse
• le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento
• le spese per la messa in regola degli edifici (impianti elettrici) e delle norme per gli impianti a metano
• le spese per l’acquisto dei materiali
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti
• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori
• gli oneri di urbanizzazione
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati.

Non si possono invece detrarre le spese di trasloco e di custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di recupero edilizio.